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时代周报记者 王宏 发自北京

在一个约500人的限竞房购买交流群里，李立（化名）抛出了低价急售二手学区房的消息。

据李立称，因需回天津发展，所以打算出售自己位于北京朝阳区的一套学区房。这套房地理位置优越，配套设施完善，对应小学和中学分别是朝阳师范附小和人大附中。

对于看重北京教育资源的购房者而言，这是一个不错的选择，李立给出的价格也令人心动。但群内的购房者对该房源并不热情。自10月初至今，尽管李立不断发布广告，价格也从510万元下降至490万元，但这套学区房仍然没有推销出去。

李立的境遇是北京二手房市场清淡的真实写照。更重要的是，北京大量供应的限竞房入市还分流了一批需求。

限竞房是以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，然后建成的房屋。自2018年起北京开始限竞房项目集中入市，截至今年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%。另一方面，限竞房具有价格优势，在有些地区出现了一二手房价格倒挂的情况，限竞房比二手房更具有投资价格和购买价值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，新房市场供应增加，会给二手房市场带来一定的分流。

“此外，还有一些二手房学区资源管控，使得二手房性价比减弱，这时候也会分流一部分需求，进入到新房市场。”严跃进还表示。

不过，也有专家认为限竞房影响有限。58安居客房产研究院首席分析师张波对时代周报记者表示，除了区位位置较好的限竞房成交迅速之外，偏远的限竞房对二手房的影响较小。

限竞房市场热销与滞销并存

自2016年下半年以来，北京在土地出让环节推出了“限房价，竞地价”的政策。其中，绝大多数地块在出让时规定了“70/90”的政策，即70%的部分建设为90平方米以内的中小户型，这也是为了调控过快上涨的房价以及满足刚需。

由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产研究院的数据指出，截至目前，北京限竞房网签数据22794套，均价48731元/平方米，明显低于全市商品房交易均价。

时代周报记者近日走访了多个限竞房销售楼盘，有楼盘销售者将价格作为项目的一大优势宣传。其中中海寰宇天下的销售告诉记者，由于是开发商和政府协议拿地，所以公司在利润上有更大空间。目前该项目销售均价在每平方米6.3万元左右，而周围二手房每平方米的价格都达到7万元。

新房与二手房价格倒挂的现象也吸引了不少购房者。一位看房者告诉记者：“限竞房有着明显的政策红利，从目前北京市土地出让的情况来看，不限价的地块越来越多，意味着红利期快要过去了。选择交通位置合适的限竞房，就算做投资也很划算”。

另一位“刚需”看房者对记者表示同样更倾向于限竞房。“二手房缴税更多，门槛设置也更高，手续繁琐，还是想买新房。”这位看房者表示。

根据中原地产研究院的数据显示，自2018年6月10日起，北京入市的限竞房项目合计达到了69个，总计110期，供应住宅套数达到52057套。

由于大量的限竞房集中入市，也造成了库存积压。中原地产研究院的数据还显示，截至11月18日，北京限竞房库存高达2.92万套，创下了历史最高值。

但值得注意的是，热销与滞销并存于北京的限竞房市场。一些地理位置优越的项目一经开盘便一抢而空，而有的项目入市数月有余，但仍有大量房源没有成交。

记者在走访中也注意到，不同区域的限竞房项目看房者冷热不均。其中位于大兴亦庄的多个项目看房者冷冷清清，但位于石景山西黄村某一即将开盘的项目却挤满了购房者。

中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，限竞房市场分化非常严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，大部分项目从目前看入市都出现了问题。主要是大量的同质户型供应，导致限竞房去化较困难。

二手房售价下跌幅度创新高

根据中原地产研究院的数据，北京入市的限竞房项目普遍降价10%左右。一手房的降价促销，对购房人群产生了分流效应，也开始倒逼部分二手房房东主动进行降价。

诸葛找房的行情数据显示，自2018年11月起，北京二手房挂牌价格持续走低，由2018年11月的每平方米6.36万元，下降至2019年10月的每平方米5.91万元，且仍没有抬头的趋势。

北京二手房成交量也在持续下跌。据国家统计局公布的10月70城房价数据显示，北京二手房均价环比下降0.6%，跌幅居4个一线城市首位。

易居研究院研究员姚方告诉记者，2019年1月至9月，北京二手房成交量上半年没有像其他一线城市（比如上海）出现明显的小阳春，10月成交量环比下跌30.4%。整个市场情绪走低，置业需求不足导致成交量回落，因此议价空间变大。

记者在贝壳找房网上看到，目前不少待售房源都进行了降价，朝阳公园某三室两厅甚至直降200万元。

诸葛找房APP的数据显示，11月24日其平台涨价房源数量为131套，降价房源数量高达1580套。11月22日，降价房源数量一度达到1874套。

不过，在二手房价格持续下降后，北京二手房成交在近日有所回暖。根据中指研究院的数据，11月18日至11月24日，北京二手房成交面积同比增长24%，是北上广深四个城市中增速最高的。

市场回暖也得到中介人员的证实。一位链家中介告诉记者，其公司北京近日某天单日成交量达到了500套，他所在的门店在11月23日单日就成交了两套。

“不过这也和春节前的一些购房需求有关。有些购房者计划在春节期间结婚，因此会在返乡前在北京置业。还有一些人则因年后忙碌而在年前购房”，上述中介这样告诉记者。

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