2010年以来房价已成为国民话题，但中国房价又过于复杂，每个区域和城市都有自己的特性，今天让我们尝试用逻辑分析下未来房价走势的普遍规律（个别限价爆款城市及楼盘存在特殊性，不在分析内）

首先我们看下去年的房地产销量，2020年全国商品房销售呈现稳健增长态势，2020年商品房销售额增速比2019年提高2.2%，商品房销售面积比上年提高2.7%，创造了有史以来的最大当年销量，可以说房地产依然是中国的压舱石。

2020年全国商品房销售面积及销售额增速表

恒大集团首席经济学家任泽平提出了房价逻辑-“房价涨幅短期看政策，中期看经济，长期看人口！”，房价预测成了中国学者、专家乐此不疲的话题，但很难有人预测精准，今天我们尝试用这个逻辑进行分析，未来的房价到底如何？

逻辑一 调控政策、金融政策等调控政策：

1、调控政策：

2021年将是国家地产调控的第六年，官方始终强调“房住不炒”的基调，在过往厦门、深圳及上海等城市房价快速上涨时，政府也及时因城施策，出台抑制房价的调控政策，这些一城一策阶段性也起到了降温的作用。只是国人太爱买涨不买跌，所以部分调控措施依然还不能发挥完全作用，甚至出现‘越调控越火爆’的现象。

从中央及各级政府的地产调控决心而言，未来显然不存在放松的迹象，2021年1月上海、深圳房价快速上涨（上当地新闻频道及国家新闻频道，可上网查看），当地政策快速针对性出台政策，一手房认筹限制、预售限制、二手房指导价等进行针对性调控，未来甚至不排除调控加剧的可能性，毕竟在目前中央倡导“内循环大经济逻辑”的背景下，地产一定是属于被“严打”的行业范围，国家不可能纵容房价过快增加。

2020年全国多个城市调控升级

2、金融政策：

房地产从本质上是金融，是“钱袋子”，控制了金融就控制了地产。2020年开始，中央金融政策开始逐渐由宽松转变为略微收紧,地方银行信贷也从“放松”到“收紧”，更是从2020年底传出多家银行房贷停贷的声音。

除了常规银行房贷严控外，信托也是金融严控范围之一，作为房企融资重要渠道之一的信托行业监管力度不断加强，国家政府加强房地产信托合规管理和风险控制，而且这一次监督至今没有减缓的迹象。

2019年5月中旬，银保监会发布的“23号文”强调，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

2019年8月，“64号文”发布，要求信托业下半年继续保持房地产信托调控力度，遏制无序扩张等。

2020年1月4日晚间，银保监会公布《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》明确指出，要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

以上从宏观政策端，政府未来将对地产依然执行严控，未来房价将会被政策死死控制（尤其涉及预售制的一手房）。

逻辑二 未来全球经济不确定性，但中国经济整体乐观，对地产利好：

很多人说2020年是过去十年最难得一年，也是未来十年最好的一年，这也是对未来经济的现实反应。从2019年来全球经济黑天鹅事件频出，美股甚至出现两周4熔断的惊人事件，发达国家经济持续衰退，美国失业人数创历史新高，加之全球新冠疫情的叠加影响，2021年全球经济仍在复苏过程中，未来至少短期内还需要时间恢复，同时不确定性仍在加强。

中国作为全球疫情控制最好的国家，经济已然在2020年下半年开始得到很好的恢复，出口和基础设施是中国过去一年经济增长的主要推动力。与上一年同期相比，中国2020年12月的出口增长了18.1%，11月增长了21.1%，都拥有大幅度的经济增长，国内旅游、消费等基础内循环经济也开始逐渐火热。中国社会科学院12月预测，2021年中国经济今年将增长7.8%，这将是中国经济9年来最强劲的表现。毫无疑问，未来的中国经济将依然在全球独树一帜。

因此从经济端，2021年乃至未来中国经济将会强势复苏，并在很快时间内达成过往8%左右的GDP增长率，加之政府倡导的一带一路体系及内循环经济体系，未来中国经济整体乐观，这将对地产整体利好刺激。

逻辑三 人口持续下降，预计2021年将首现人口负增长：

自2000年中国迈入老龄化社会之后，我国人口老龄化的程度持续加深。到2022年左右，中国65岁以上人口将占到总人口的14%，真正“老龄国家”。

尽管全国已放开二胎多年，但整体新生儿出生率持续走低，2020年新出生儿仅1003.5万人，较2019年新生儿儿1179万下降了175万，下降幅度17.6%，连续5年断崖式下降，同期2020年全国死亡人口998万，基本等于新出生口人。按照这个趋势，2021年将是中国首现人口增长率0，加速老龄化社会，未来社会主力购房群体将会被大大压缩，更由于城市90后及00后家庭已有多套住房，因此未来中长期内地产的需求量势必会持续下降（呈现供大于求的状况）。

中国出生人口即将负增长预估图

从长远来看人口0增长及负增长将是常态，对于房地产而言长期影响巨大。随着我国城市化率进一步提升，未来一线城市及强二线城市依然拥有强人口吸聚能力，房地产还具有投资潜力，但未来三四线城市人口外流严重，当达到一定灵界点，三四线城市在未来5-10年内将会面临巨大危机。

短期-政策

中期-经济

长期-人口

房价上涨

不利-

有利+

不利-

综合研判

整体房价快速上涨乏力，短期依然保持稳健略涨

看好三大城市群及一二线核心城市

预警

因此笔者认为，目前中国房价已告别暴涨，未来依旧看好拥有强大吸附力的一二线核心城市，但预警人口净流出并不在三大城市群内的三四线城市。

如果是刚需请购房！如果是投资请慎重！