【这是雪贝财经的第215篇原创文章】

他发出了第三次警告

作者：周闪闪

策划：老胡

郭树清是中国银行业和保险业最高监管机构的负责人，同时是央行的党委书记。不同于多数官员们习惯用晦涩难懂的措辞描述政策，他的风格是用直白直接的话术直点痛处，且雷厉风行。

2018年夏天，他曾对P2P发出过警告：收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。两年半后的冬天，P2P网贷机构从最高时候的3595家被清理到全部归零。

对于房地产市场的严重警告，郭树清最早是在2020年的8月16日发出的，而诡异的是，那篇近万字的文章在当时几乎没有受到任何公众媒体的

这篇最早发布于《求是》杂志的文章中，郭树清第一次称：

“房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛”。

就是在这篇文章第一次发布的4天后，12家房企代表被召进北京，“三条红线”融资新规政策被正式通告，给这个行业的未来命运划出了一条清晰的分水岭。

2020年的12月份，他重申了这一点，称上世纪以来，世界上130多次金融危机中100多次与房地产有关，而房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

当月月底，央行和银保监会就联合发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。

3月2日是他第三次发出警告：

“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，是最大灰犀牛”。

这一次，当世界多数欧美国家正就极度宽松的货币政策继续加码时，他甚至释放了将收紧货币政策的信号，称“今年整个市场利率在回升，估计我们贷款的利率也会有回升”。

显而易见，在郭树清看来，中国房地产市场依然是一个威胁金融安全且已极具风险的棘手问题。

最近的两个月，针对房地产行业密集出台的住宅用地集中出让制度等均是在顶层设计的逻辑之内。

关于这头灰犀牛，郭树清手里有一份涉及到方方面面的最实时的账本。在他每一次发出警告后，都会在随后有针对性的监管措施启动，此次第三次发出警告后，政策将以何种形式驯服这头灰犀牛仍不得而知。

2020年，因为这场爆发的疫情，中国中止或者说放缓了去杠杆的进程，货币政策重启相对宽松，社融规模接连创出新高，传导到市场即出现了以深圳、杭州为代表的部分城市房价暴涨，甚至出现了普遍的“楼市打新热”。

从央行在2021年1月29日发布的数据来看，截至2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长了20%，增速比上年末高出7.5个百分点；全年增加2.27万亿元，同比多增了1万亿元。

住户部门贷款即为个人贷款，由住户消费性贷款和住户经营性贷款组成，即消费贷和经营贷。

相比全国首套房贷平均利率5.22%、二套房贷平均利率5.53%的贷款成本，经营贷的利率低至3.5%至3.8%。于是，在为数不少的城市购房者手中，这些贷款在一开始就通过难以追查的方式成为了居民的购房资金。

在资金和通胀预期的多重驱动下，2020年第四季度，中国一线楼市最终酿成了成声势浩大的上涨行情，这种状况持续到2021年1月份，并最终带动了70城房价同比涨幅扩大。

直至2月份，深圳、上海等城市不得不慌忙出台更严厉的调控政策。

再多的担忧都不过分。如果以居民可支配收入作为分母衡量居民的杠杆率，2020年已经相比2012年翻了一番，达到127%，接近美国次贷危机之前的高点 。

如果经济增速能与之匹配，我们尚有乐观的底气，但事实并不如此，过高的房贷规模与增速，带来的就是放大的金融隐患。

居民归还房贷的基础来自于工资或经营收入，但是，在当下的经济增速下行时期，家庭成员遭遇裁员降薪或经营困境的概率在加大，过高的月供负担意味着较大的房贷断供风险。

这种状况也是郭树清此次所警告的：很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。

同时，如果房贷规模增长持续超过居民收入增速，房贷支出毫无意外的将挤占家庭其他开支，放在一国之下，造成的就是内需的萎靡。

历史有迹可循，日本与美国吃过苦头。

在1980年代后期，受热钱涌入与量化宽松背景的驱动，日本国内房地产泡沫持续膨胀， 随后又由于货币政策突然转向，从1989 年起连续加息，并叠加土地政策急刹车，1992 年出台“地价税”， 导致日本国内地产泡沫全面破裂并传染至金融系统，日本经济自此一蹶不振。

同样是21世纪初，美国的低利率环境、金融管制放松与金融创新活跃，也诱发了严重的房地产泡沫。出于对通胀和地产过热的担忧，美联储开始连续上调基准利率，反而造成房价螺旋式回落并引发次贷危机，全球金融体系都受其所累。

当然，中国的政策引导当然不是将泡沫刺破，当下阶段的房地产去金融化直接目的是：

倒逼金融资源向实体倾斜，地价房价的有效控制旨在降低实体经营成本。

寄希望于调控松紧出现摇摆窗口的希望该放弃了。

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