因负债问题，房地产巨头中国恒大站上风口浪尖。事件持续发酵中，不少地产企业的负债问题也被曝光，触及“三道红线”这些企业将如何自救？

中国恒大负债再创新高

据财报数据显示，中国恒大的总负债自2015年以来逐年增加，2021年中报数据显示，其负债总额高达1.97万亿元，再创历史新高。负债额超过山西省2020年GDP，约等于海南省2020年GDP的4倍。

整体来看，中国恒大的负债总额位居内地地产公司（含港股）首位。目前，负债总额超万亿的内地地产公司（含港股，下同）仅有5家，位居第二的是碧桂园，超过1.7万亿。A股的万科A、绿地控股及保利发展负债总额也超过万亿元。

“三道红线”宏观调控初见成效

房地产销售毛利率达到30%以上，位居行业前列。2020年国家加码房产宏观调控力度，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。

“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%（第一道红线）、净负债率大于100%（第二道红线）、现金短债比小于1倍（第三道红线）。根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。从监管意图来看，三道红线指向房企控负债、降杠杆，将对宏观经济和行业格局产生中长期影响。

“三道红线”约束下，宏观调控政策成效显现。数据宝对A股、港股的财务数据分析来看，剔除预收款后的资产负债率、净负债率连续2年中报下降，其中剔除预收款后的资产负债率为近10年同期最低水平；2021中报现金短债比略有上升，达到5.41，仅次于2013年中报水平。其中，A股上市房企也保持相同趋势，现金短债比有较大的改善。

“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。带息债务扩张增速自2020年以来，大幅减缓，2020年不到6%，2021中报略有下降。

8家头部房企杠杆率超高

根据监管的目的，房企不踩线的难点在于降杠杆，这属于“三道红线”的核心。从上图不难看出，过去十年，剔除预收款项后的资产负债率维持在窄幅内波动。数据宝以224家房企2021中报数据来分析，91家内资房企（A股、港股）的剔除预收款项后的资产负债率超过70%，2家ST股超过100%；新明中国、济南高新及恒盛地产均保持在90%附近，这3股2020年中期的剔除预收款项后的资产负债率也超过70%。

营收超过500亿元（2020年度）的30家房企中，触及第一道红线的有19家，中国奥园、绿地控股及中国恒大剔除预收款项后的资产负债率超过80%；万科A处于临界值，略高于70%，与过去四年比，有所改善。千亿营收的12家房企，仅有保利发展、中国海外发展、龙湖集团及招商蛇口4家公司剔除预收款项后的资产负债率低于70%，招商蛇口不到60%，连续两年跌破红线。

净负债率用来衡量企业的财务结构。224家房企中触及第二道红线（净负债率超过100%）共有50家，泰禾集团、恒盛地产等13股超过200%，这13家企业中仅华夏幸福营收超千亿。上述30家营收超500亿的房企，净负债率平均80%，几乎是全部房企均值的2倍。营收超千亿的12家房企中，仅华夏幸福、绿地控股及中国恒大净负债率超过100%。

现金短债比用来衡量企业短期偿债能力。224家房企中触及第三道红线（现金短债比低于1）共有146家，新明中国、恒盛地产最低。上述30家营收超500亿的房企，现金短债比平均低于1，华侨城A、万科A、保利发展超过2。营收超千亿的12家房企中，新城控股、招商蛇口等4股现金短债比均大于1，中国恒大仅有0.06。

34家房企触及三条红线，自救行动开启

很明显，中国恒大触及三道红线，这种企业不在少数。244家房企中，触及三条红线企业有34家，占比超一成，触及两条的48家，触及一条的有102家。

触及三条红线，且营收超百亿的公司有13家，包括很多知名地产公司绿地控股、华夏幸福、富力地产等，按照规定，未来有息负债不能再增加。触及两条红线的有碧桂园、融创中国、新城发展等；触及一条红线的有万科A、中国海外发展、龙湖集团等。招商蛇口、保利发展、华侨城A等80股三条红线均未踩中。

触及三条红线的企业中，不少房企已经逐步暴露问题，包括中国恒大在内的这些房企能否涅槃重生，又要如何自救？

上述触及三条红线的房企中，中国恒大带息负债超过5500亿元，公司引入国际顶级专业团队，对恒大优化资本架构、缓解流动性;浙商银行对其授信38亿元。多家公司变卖资产求自救，包括蓝光发展、中天金融等；部分企业从自身着手，降杠杆，抓回款，包括首创置业等。

债务危机给整个行业敲响了警钟，房地产领域体量大，产业链长，对整个经济社会发展牵一发而动全身。贝壳研究院数据表明，企业靠高杠杆、快周转实现高利润的阶段恐已不再。

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