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谁都没想到。2021年，中国房地产市场的第一只黑天鹅来自于银行。

因为，一开年，全国多地各家银行不约而同表示已经没额度可以做房贷了。

这不是一家银行的问题；

这也不是一个城市或几个城市的问题；

而是，全国楼市“房贷冬天”突然不期而至。

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首先感受到寒冷的是中国一线城市的火热楼市。

近日广东多家股份行暂停按揭贷款，招商银行一线信贷业务人士表示，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，对外则称节制接单。

该人士还进一步表示，全行层面暂未有统一暂停房贷业务的通知，但其交流的几家省外分行同业务同事均反映，按揭放款暂停。

不但是招商银行，广东其他银行额度也不宽裕。

光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单。从房贷四大行的表现看，年前放款周期约在一个月左右，目前比较难保证。

一位广发银行的工作人员证实称，“不是‘停贷’，是所有银行没有贷款额度了，你们要买房，要么全款，贷款的话只有等。”

该工作人员提醒，不会像以前那样，银行可以随便发放贷款额度，“今后，银行的存量贷款有一个红线，不能超过多少比例，一旦超额了就不能放款。”

最后，该人员表示，目前没有任何解决的办法，只能等待。

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不但楼市如火的广州深圳，房贷如此。就连楼市静如水的郑州，亦是如此。

从1月4日开始郑州各银行二手房放款速率腰斩式下滑，目前已经对二手房买卖造成了一连串影响。

比如去年12月米宅同事定了一套某公园的二手房，今年1月进入贷款阶段发现：

1、评估价从去年的28500下降到今年的26500左右；
2、结合评估价等于实际贷款从7成变成6成；
3、实际落位过程中贷款还会再少个10万；
4、以前银行的审批是3个工作日，现阶段延长到7-8个工作日，审资料也非常严格；

这导致银行在这个阶段开始主动提高门槛，比如提高审核条件、比如降低评估额度，降低贷款额度等等，以及放款速度无限放缓。

核心还是一个——郑州的各个银行也没钱了。

可以说，这场房贷冬天，源头不在于银行，也不在于地方，而是来自于北京。

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上述的一切转变，都来自2020年最后一天的一份文件。

2020年12月31日，A股收市后，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标：

第一条红线是房地产贷款占比，指一家银行全部房地产类贷款（包括个人住房贷款、企业房贷）占其全部贷款的比重。
第二条红线是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限。

央行、银保监会在上述管理制度中将银行分为5个档次，其中，第一档为中资大型银行；第二档为中资中型银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。

从该制度落地那一刻起，中国楼市从“三道红线”变成了“五道红线”。

不过有所区别的是，三道红线管的是开发商，二道红线管的是各级银行。

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根据上面的两道红线，到底哪些银行需要收缩额度，这不难找。

因为很多都是上市企业，基础数据明明白白在那里摆着呢。

据相关咨询机构统计，现有上市银行：

第一档银行中，工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比超出红线；建行、中行房地产贷款合计占比超过红线。
第二档银行中，招行、中信银行、兴业银行个人住房贷款合计占比超出红线；招行、中信银行、浦发银行、兴业银行房地产贷款占比超出红线。
第三档银行中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均出现不同程度“踩线”。

还好，还好。

首先，上市银行踩红线的比例，比上市房企踩红线的比例要小的多。前者踩线大约是30%，后者踩线大约是70%。

另外，大多数银行踩线，超出的规模都不大，稍加调整就可以。

唯一让人担心的就是，无论是房企还是银行，头部企业都是踩线主体，大型银行、中农工建交邮，完全合格的只有农行和交行。

所以，对于银监会，2021年，请那几家巨头喝茶是个重要工作。

巨头规范了，底下的小弟也就老实。

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不过，更令人注意的是则是房贷冬天同时到来的同时，监管严打也在开始。

1月7日，江苏张家港农村商业银行因个人消费贷款流入房地产领域、贷款资金转存银票保证金、同业业务严重违反审慎经营规则被处以90万元的罚款。
1月13日，江西德兴农村商业银行因个人消费贷款用于购房、向不符合借款主体资格的借款人发放贷款、以贷转存用于月末冲时点等被罚71万元。
1月19日，厦门银行因个人经营性贷款资金被挪用流向房地产领域被厦门银保监局罚款20万元。
1月19日，工行衢州分行因信贷资金违规流入房市、股市等被银保监会衢州监管分局罚款95万元。

据不完全统计，银保监会网站今年开年以来已出现多张与资金违规流入楼市的相关罚单，包括国有大行分行、城商行、农商行等。

然而，不管是“两道红线”还是“监管罚单”，对于所有商业银行也只是惩戒，而并非致命。

孩子不听话，打两巴掌就老实了。

没有一个家长想着一巴掌把孩子打死。

然而，2021，中国房地产大戏恐怕刚刚拉开。

这场游戏，除了各地商业，开发商、地方政府、买房者，都在局中。

那么，下一步，“孩子”老实了，谁又该紧张了。

毕竟，你

项目是开发商的，赚了钱，亏了钱，也只是老板的事。

然而，金融安全呢？

就在上个月，银保监会主席郭树清把这句话当做了自己某次重要公开发言的结尾：

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

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