随着“收紧性”楼市调控政策的持续深入，楼市整体房价的稳定已成为既定事实，但同时，楼市的分化也是大概率事件，比如：不同城市间的楼市分化；同一城市，不同区域间的楼市分化；同一城市，同一区域，不同产品间的楼市分化；甚至包含同一小区，同一楼栋，不同楼层及户型之间的楼市分化等等。

房地产

楼市分化的存在，也就意味着：有的房子会随着时间的推移而升值，而有的房子则会随着时间的推移而“贬值”。这个结论可能与大多数人的认知发生冲突，因为，在很多人的“旧观念”里，买房是“稳赚不赔”的一种投资行为，在很多人看来，只要是买房，就会实现财富增值。我可以负责任地告诉大家：这样的观点，放在二十年前、十年前、甚至是五年前都是没有问题的，但是，放在当下，俨然已经不符合现在楼市发展的基本逻辑。

商品房

那么，现在楼市发展的基本逻辑是什么？简单来说，是通过“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施策”的调控措施，来实现楼市的整体稳定。用四个字来概括，就是：“房住不炒”。而楼市的整体稳定，也就意味着房价的整体稳定，同时，也就意味着房价涨幅会缩小甚至涨幅为零或呈现负增长。这样一来，“炒房投机”的现象会减少，房价的变化则会更加受供需关系的影响以及房子居住属性的影响。

房住不炒

比如：深圳和鹤岗这两个城市，未来一定是深圳的房价持续走高，而鹤岗的房价持续走低，为什么？因为供需关系的变化。更深层次的表达，则是人口迁移的变化，也就是说，鹤岗的人口会持续流出，而深圳的人口则会持续流入，这是既定事实，因为人口的变化，导致两个城市间的供需发生变化，而房价也会随着这两个城市间供需的变化而变化，深圳属于人口流入城市，需求增加，房价自然会持续走高，而鹤岗则属于人口流出型城市，需求减少，房价自然也就会持续走低。同样是深圳，市中心的房价和深圳远郊的房价走势也是不一样的，理由如上。

再比如：某城市，同一区域，两个不同小区之间，一定是地段好、户型好、楼层好等集各优势于一身的房子，房价涨幅会更高一些。因为，只有这样的房子，居住体验才会更好，同时，市场流通性才会更好，转手容易，涨幅自然更高一些

最重要的一点：未来房价的涨幅和过去是不可相比的，过去的涨属于“快速增长”，现在的涨属于“稳定增长”。也就是说，极有可能出现房价的涨幅不如房屋持有成本高的现象存在，这样一来，买房不仅不会实现财富增值，而且，还有可能“赔钱”。

买房

所以，未来买房需要购房者多用心以及更加专业，才有可能买到住得舒服且有升值空间的房子，尤其是楼市分化，一定要考虑在内，不可忽略。在我看来，未来10年，这3类房子会慢慢贬值，有购房打算的家庭要了解清楚。

随着时间的推移，高层住宅会因为设备老化，容积率高等问题，成为“贬值”比较明显的一类住宅，当然，这个“贬值”的速度是可以人为操作的。这里的“人”指的就是“小区物业”。如果，高层住宅的小区物业比较负责任，设备能够及时维修和更换，社区环境可以及时打扫和清理，小区安全性以及口碑比较好，绿化和物业管理能够随时迭代，那么，该高层住宅小区的“贬值”速度就会慢，反之，如果物业差，那么，这个“贬值”速度也会大大增加。

物业管理

过去，有很多人喜欢投资房龄较长的老旧住房，因为，这样的房子可以得到拆迁，从而获得拆迁补偿款。但是，从去年开始，“棚改政策”已经逐渐退出历史舞台，代替“棚改政策”的是“旧改政策”，对待老旧住房的态度是修缮而非拆迁，也就是说，想要凭借着投资老旧住房拿拆迁款的想法已经行不通了。

与此同时，房龄超过20年的老房子，本身也有设备、管道老化的问题；出行没有电梯的问题；物业服务质量差的问题；停车管理差的问题；小区整体环境差的问题等等，从而导致这样的小区居住并不舒适，升值潜力也不大，随着房屋总量的继续增加和楼市调控的持续深入，这些房龄超过20年的老旧住房，大概率下会慢慢发生“贬值”，当然，有优质学区的除外。

老旧住房

人们购买小产权房是为了什么？在我看来，只有价格这一个理由。随着楼市整体房价的稳定，小产权房的竞争力会越来越小。尤其是，小产权房本身存在质量不合格和用地违法的问题，会让小产权房的市场竞争力越来越小。

此外，根据2020年自然资源部和农业农村部联合发布的通知：小产权房不能进行确权，也不能通过确权的方式来让小产权房使用的土地合法化。这说明，小产权房的“转正”之路基本没有希望。

综合来看，小产权房是非常不建议购买的。

小产权房

对此，你是怎么看的？我是@大川说楼市，