在很多人的心目中，买房是一件稳赚不赔的投资，确实近些年来房价不断上涨使得投资者手中的房子获得持续升值，不仅如此，空置的房子还可以进行出租，获得一笔不错的租金收益。正是因为这样的原因，很多人买房不仅是用来居住，更是把房子当作一种投资，实现财富的增值。

因而楼市出现了炒房客这一群体，他们甚至把买房当zuo作一种职业，通过买卖房产来获得收入。炒房客的存在是楼市特定的环境下存在的群体，只有在房价持续上涨的时候，炒房客才能通过持有房产挣钱，不过这样的时代不可能一直持续下去。正如商业大佬王健林说得那样，任何国家的房地产行业都不可能一直繁荣兴旺下去，言外之意就是现在房地产行业的繁荣发展只是暂时的，随着时代的发展，房地产行业造富的时代将会慢慢过去，投资房产挣钱的时代也将会成为过去。

楼市呈现整体稳定，局部分化

其实当所有人都知道买房挣钱的时候，基本上也就意味着买房挣钱的时代已经过去。过去有专家认为闭着眼买房都不会亏，看起来这样的言论很可笑，但是在全国房价普遍大涨的大环境下，这样的言论也有一定的道理。不过如今从房价层面来看，全国房价大涨普涨的时代已经完全过去，现在的楼市呈现出的更多是分化的状态。

根据国家统计局给出的12月房价数据，新房方面，有42个城市新建商品房销售均价环比上涨，6个城市房价与上个月持平，22个城市新建商品房销售均价环比下跌；而二手房方面，38个城市二手房销售均价环比上涨，1个城市房价与上个月持平，31个城市二手房销售均价环比下跌。从各大城市房价涨跌的情况来看，既有房价上涨的城市，也有房价下跌的城市，虽然房价上涨的城市数量要多于房价下跌的城市的数量，但是总体而言全国的房价已经在城市之间出现分化状态。

并且从整体房价来看，现在全国的房价已经基本稳定下来，整体房价涨幅基本会维持在5%左右。前一段时间社科院给出了2021年的房价预测，认为2021全年的房价涨幅应该在5%左右，因为社科院每年对房价的预测还是相当准确的，因此2021年的房价涨幅基本上会维持在5%左右，相比于过去房价大涨的时候来说，5%左右的房价涨幅真的可以算是非常稳定。

5%的房价涨幅，持有房产真的会“入不敷出”

如果2021年全国房价的平均涨幅为5%左右，根据近几年全国房价均价涨幅不断收窄的趋势，未来房价的涨幅只会不断收窄，房价的涨幅也会低于5%。就算未来房价的涨幅能维持在5%左右，按照这样的涨幅，持有房产依然不挣钱。事实上持有房产有非常高的成本，过去很多人忽视持房成本主要是因为过去房价涨幅很大，房子的持有成本可以忽略不计，但是在房价逐渐稳定的今天，持房成本过高会使得买房并不挣钱。

持房成本主要包括两个方面，首先是每个月的房贷利息，了解房贷利息的人都不会忽视这一成本，因为贷款30年的房贷利息总额和本金基本是相当的，也就是说如果买房的时候贷款100万，最后还的房贷利息可能就会超过100万。并且不管是选择等额本息还是等额本金，前期还的房贷大部分都是利息，如果第一年还10万房贷，超过8万都是房贷利息，这8万块钱就是买房前期的持房成本。还有另一个成本就是房子的折旧成本，房子的折旧成本是很多人容易忽视的，在楼市火爆的时候，房龄可能不会成为人们

综合房贷利息的成本和房子的折旧成本，房子每年5%的涨幅真的很难挣到钱，甚至可能会亏钱。对于炒房客来说，如果手中有多套房子，并且投资房产的时候都是贷款买房，持有房产的风险已经非常高。虽然在房价基本稳定的大环境下，投资房产不至于有很大的亏损，但是已经很难依靠投资房产挣到钱。

房东税已经逐步出台，房产税正在路上，持房成本会进一步提高

从2019年开始，河北省就开始试点房东税，随后湖南省和浙江省也开始试点房东税。所谓房东税，就是根据一定比例对房东收取的租金进行收税，根据已经公布的出租住房个人所得税征收管理办法，按照租金的5%-10%进行收税。也就是说如果房东一年收取的房租为2万元，就要缴纳1000元到2000元的个人所得税，这对于房东来说算是一笔不小的开支。

2021年1月1日起，云南省税务局发布公告，即日起开始对房屋出租所获得的租金按照一定比例收取“房东税”，最高按照租金的20%进行征收。对于多套房持有者来说，房屋的租金收益也是非常重要的一部分收入，房东税的出台将会增加炒房客的持房负担，这将进一步增加炒房客的炒房成本。

当然除了房东税之外，房产税也正在路上，对于炒房客来说，房东税会增加持房成本，不过房东税对炒房客的影响并不是致命的，而房产税可能是压倒炒房客的最后一根稻草。虽然现在房产税还没有出台，甚至还有人质疑房产税是否会出台，笔者认为房产税可能会迟到，但是永远不会缺席。未来房产税将会成为地方财政非常重要的支撑，因此房产税不可能缺席，不过出台房产税需要合适的时机。而根据经济学家马光远的说法，现在房产税的出台时机已经基本成熟，未来5年出台房产税的可能性非常大，社科院也在报告中建议未来5年应该出台房产税，种种迹象表明，房产税真的已经离我们不远了。

上文中我们已经提到过持有房产的成本很高，而房东税和房产税的出台，势必会进一步提高持有房产的成本。可以这样说，对于多套房持有者来说，即使不出台房东税和房产税，持有房产盈利空间已经非常，甚至会“入不敷出”，如果房产税和房东税出台，持有房产亏钱的可能性会进一步提高。

总的来说，未来投资房产已经不是最好的投资，不值得投资者杠杆投资。未来投资房产至少要具备3个条件，优质房产、专业知识和全款投资，这样才能保证投资房产能挣到钱，对于大多数人而言，房子最终是用来住的。

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