↑断崖
撰文：乔治 美编：小刀 校对：紫藤

关于房价，短期看政策，中期看土地，长期看人口是业界共识。

房价由什么决定？由供求关系决定。

人口决定需求端，土地决定供应端，而政策则负责调节供应端和需求端。

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2020中国出生人口断崖式下跌

要想一茬一茬割韭菜，必须要有新韭菜加入，才能维持原来的平衡，一旦新韭菜长不出来，再锋利的镰刀，再先进的割韭菜技术都没用。

近日，GAB网站公布的《二〇二〇年全国姓名报告》指出，截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万，其中男孩529.0万，占52.7%，女孩474.5万，占47.3%。

但是考虑到在2020年有部分新生儿已经出生，但是由于时间原因没有登记，因此2020年实际出生人口要大于这个数字。

来看一下我国历年出生人口数据：

制图：数据GO，在此表示感谢

由数据我们不难看到，经历了三年ZRZH后，1963年我国出生人口迎来高峰，达到了3000W，之后缓慢下降。

改革开放以后，人口再次稳定上升，主因是经济稳定发展，出生率在1987年再次达到2550W峰值，此后便快速下滑，2013年到2016年之间因逐步开放二胎，出生率有微幅上扬，但随即再次快速下跌，直到2020年大概率创下新低。

目前为止，国家统计局尚未公布2020年实际出生人口，但是参考2019年的数据，公安部公布的户籍登记的新生儿是1179W，而统计局公布的实际新增人口数据是1465W，比值约为1.24。

如果我们按照这个比值进行预估，2020年的出生人口会在1250万人左右。

虽然这个数据不是很科学，也不严谨，但是可以肯定的是，相对于2019年，2020年新增人口出现下跌是大概率事件，而且比很多专家预估的数据要低很多。

我们再从人口问题回到房价。

不可讳言地说，2000年后的房价快速上扬是推动中国内需经济扩张的主要动力之一，2010年后不只房价上扬，涨幅还愈来愈大。

对于许多到大中城市谋职的青年来说，买房成家已经成为不可能的任务，部分因家长资助而买房成家的，在房贷重担下，养育儿女的庞大开支也令人望而生畏。

若以房价上涨曲线相较出生率曲线，很明显地出现反向而行的关系，房价是最好的避孕药，这句话形容的十分贴切。

另一方面，高人口增长推动高房价，而高房价又抑制人口增长，如今新出生人口下跌，那么，中国房价已经达到峰值，拐点即将到来？

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房价已经达到峰值？你太天真了

有人说，中国2000年左右启动的房价，是60-70年代出生人口的居住需求爆发；

2016年左右启动的房价，是1985-1990年左右人口峰值的居住需求爆发。

如今人口下降，未来房价一定会下降。

这种观点看似很有道理，不过在我看来纯属无稽之谈。

我们要明白的是，商品的价格，不是由人口基数决定的，而是由买得起他的人决定。

讲的通俗一点，就是“有效客户”。

在过去，我国是一个农业人口大国，每年有大量的新增农村人口，同时改革开放以来快速的城市化使得这些农村人迅速变为城市人。

于是，我们看到了一个自下而上迁移运动。

农村人去乡镇、乡镇人去县城、县城人去地级市、地级市的人去省会，省会人去一线城市。

所以过去二十年，除了一些资源枯竭型城市，你闭着眼买房都不会吃亏，因为后面有源源不断的接盘侠。

如今人口出现下降，并不是所有城市，都会减少需求。

而是，乡镇、县城、没有核心竞争力及产业的地级市失去了“有效客户”！

而真正的大城市，却还有着源源不断的新鲜血液补充！

这些血液，就来自曾经的乡镇、县城、没有核心竞争力及产业的地级市！

大城市，会通过一流的资源配套吸引越来越多的优秀人才聚集，而高考，又会一年又一年的把分散在全国各地新晋优秀人才进行进一步集中。

因此，未来房地产市场，全面增量的时代过去，分化的时代开启。

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未来哪些区域未来会脱颖而出？

不卖关子，直接说结论。

大湾区≥长三角＞京津冀＞成渝≥省会级单核城市。

具体到城市层面，就是中国四个一线城市及周边辐射区域，强二线城市，以及近些年来人口流入多的城市。

只有上述这些地方，会成为中国未来所有城市的赢家。

而广大乡镇、县城、没有核心竞争力及产业的三四线城市的房子，除了自住之外，没有任何投资价值。

另外一个结论，未来一段时间，

一线城市核心区域的优质房产，将成为“金融产品"!

二线城市核心区域的优质房产，会成为人们资产保值升值，对抗通胀的利器；

剩下城市的房产，将一步一步的彻底沦为”不动产“！

世界上所有的一线大城市，不管是北上广深，还是东京，纽约，伦敦，全是人口不断流动，完成城市的新陈代谢。

一个城市的人口流动，代表着这座城市的经济活力，来自五湖四海的朋友齐聚一地，不同文化和生活经历，造就出不同文化的碰撞和融合而，文化的碰撞和融合，又是刺激创新和创造的根源。

世界上不存在任何一座城市，通过“闭门造车”造成世界一线的。

可以说人口流动，也是一个城市经济活力和经济发展的核心指标。

在大城市，每年不断的有年轻人怀着梦想到来，又有不断的人奋斗几年无果而终。

最终，具有竞争力的基因留下扎根，反哺这座城市。

不具备竞争力的基因离开，留下廉价劳动力、消费与去青春。

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抉择

未来，对于大部分人而言，理论上说，买房就应该买你买得起最好城市的房子。

但是，每个人的出生地不同、成长环境不同、事业不同、世界观方法论不同，选择更是千差万别，而且，没有绝对的对与错。

打个比方，县城里面的公务员或者既得利益群体，完全没有必要去更大的城市发展。

但是，对于家境一般，又没啥关系熟人，读书，然后考入一个大城市的大学，安家才是唯一逆袭之路。

那么，选定了大城市，在人口断崖式下跌的前提下，未来房子要怎么买？

一个大的原则，尽可能的保守，不要奢望以前发生的事情，未来还会发生，历史虽然在轮回，但绝不是简单的重复。

你从8岁到18岁，身高从1.2M长到1.8M，但你从18岁到28岁，千万别以为会从1.8M长到2.6M！

中国人口增长越来越慢，城市化率也越来越高，交通也越来越发达，人们的通勤直径也越来越大，大城市的虹吸效应也越来越强。

所以未来，

一定要认准大城市，放弃小城市；

一定要认准有成熟配套的主城区，放弃大部分靠概念卖房的新区；

一定要认准有口碑的品质开发商，放弃大多数中小规模的房企；

一定要做好价值投资，买房看一个城市的发展潜力、就业机会、城市基础设施更新速度、各项配套的建设进度、营商环境等，放弃家乡情怀与自以为是的管窥视野。

最后，在信息爆炸的时代，一定要认准信息源，并根据所得的信息得出自己的判断与结论。

麻雀跟着蝙蝠飞，眼熬瞎也吃不饱！作为房产自媒体，我深知写一些“降价”、“重磅””突发“更容易博得眼球 ，博得更多吃瓜群众的认可，阅读量也更有保证，但我必须要说很多人难以认可的结论：

尽管未来中国人口不断下降，但是大城市核心区域房价，还是一直会持续不断上涨且不可逆。

如今深圳、上海、北京等地正在印证这个事实，尽管这个事实对于大部分人来说很残酷，但是趋势一旦形成，很难改变，而普通人在2021年开年首先要考虑的事情就是：寻找核心区域买房。

黄连救人无功，人参杀人无过，尽管我说了让很多人不爽的话，但相信未来一定能给你带来巨额的财富。

备注：

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