2016年，国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”楼市发展定位，可以说给房地产行业这些年的发展定下了基调。虽然只是简单的一句话，却足以决定房地产行业发展的走势。

我们都知道，在“房住不炒”理念被提出之前，很多人把房子的投资属性看得比房子的居住属性还要重，这就导致房地产行业的发展“本末倒置”。房子的投资属性盖过房子的居住属性，买房不是为了居住，反而是为了把房子当做一种盈利的工具。

诚然，在世界上任何一个国家，房子都是一种投资品，我们不否认房子的投资属性，但是投资不等同于恶意炒作，炒房行为已经开始危害房地产行业的正常发展，让真正需要买房的人买不到房子，买不起房子。

不过，近些年随着“房住不炒”的观念深入人心，加上国家出台打击炒房囤房的政策体系日趋完善，人们投资炒房的意愿在逐渐减弱，当然在调控政策的规范之下，投资炒房的盈利空间也在逐渐变小。

近日国家又出台了一系列的调控政策，不过这一轮的调控政策集中在房地产金融方面。可以说今年国家再一次对楼市进行定调，房地产金融调控层面不能放松，维持房地产金融的稳定是今年楼市调控的一个重要方向。

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要针对房地产贷款进行收紧，把所有银行分为5类，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行、县域农合机构、村镇银行。根据银行类型的不同，对房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限进行了规范。

这一新规被很多人称为“房贷新规”，房贷新规主要是从房地产金融的角度来进行调控楼市，对银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比进行限制，来限制流入房地产行业的资金。

当然“房贷新规”只是一个开始，2021年开始，国家开始大范围收紧房地产金融调控政策。尤其是3月份以来，对于经营贷违规流入楼市的打压持续不断，很多房地产热点城市已经着手严查经营贷违规流入楼市。

我们先看一下何为经营贷，经营贷又是如何流入楼市的？经营贷款本来是面向中小企业和个体工商户的贷款，这些贷款可能是中小企业和个体工商户的救命钱，但是却被一些人投机取巧拿来买房子，本应该流入实体经济的资金，最终却流入楼市。

经营贷流入楼市的方式有两种：一种是名下拥有全款房的炒房客，通过住房抵押申请房抵经营贷款，申请到的贷款继续用来买房；另一种就是买房的时候避开普通的商业贷款，利用房抵经营贷款来代替普通商业贷款。

第一种方式增加了购房者的杠杆率，第二种方式虽然没有增加购房者杠杆率，但是也让不该流入房地产行业的金融贷款流入房地产行业，不仅影响了其他行业的发展，同时也增大了房地产金融的风险。

3月18日，深圳银保监局通报，要求辖区内中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿经营贷款业务进行全面排查，并选取6家银行进行现场检查 ，检查覆盖率将近50%；

3月23日，北京银保监局发布消息，辖内银行自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场个人经营贷款金额约3.4亿元；

3月26日，广东银保监局表示，今年以来，已经查处的违规购房贷款超过3亿元。根据银行一位工作人员的说法，违规放贷一经查出，就要回收贷款。

目前房地产行业存在两大“风险”，一方面是房地产金融方面的风险，银保监会曾提及，房地产行业是金融体系最大的灰犀牛；另一方面就是目前的住房空置率，如果住房空置率过高的话，对于房地产行业存在很大的隐患。

那么目前我国的住房空置率到底有多高呢？根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国城镇住房空置分析》显示：2017年我国的住房空置率高达21.4%，空置房数量达到6500万套。

这已经远远超过国际正常水平，按照国际标准，住房空置率超过10%已经偏高，如果住房空置率超过20%，已经算是严重偏高的水平。

并且随着这几年楼市的发展，空置房数量也会增加不少，如果加上大量的小产权房以及大量的安置房和回迁房，现在空置房数量可能已经达到1亿。

当然我们国家空置房的数量分布并不均匀，比如北京、上海、武汉、郑州等一线城市和新一线城市，空置房的比例相对低很多，目前我们国家这么多空置房主要集中在人口流出的三四线城市。

空置房对应的就是高库存量，我们应该还记得2014年我国楼市面临的困境，引发2014年楼市低迷的最大原因就是库存量偏高。

据国家统计局发布的数据，2014年全国100城商品房库存量高达6.2亿平方米，而根据最新数据，2020年全国100城商品房库存量已经达到5.7亿平方米，同比2019年增长9%，已经十分接近2014年的库存数据。

楼市库存量偏高，说明空置房的数量很高，这两者基本是等价的，空置房数量偏高可能会银行带来压力。

对于银行而言，不管是房企发生资金危机还是个人贷款发生危机，都有可能导致银行集体坏账。

从房企的角度来说，房企本身的负债率普遍很高，高库存量会导致房企去库存更加艰难，资金更加难以回笼，可能难以偿还银行贷款。

从个人买房的角度来说，空置房数量很高，意味着很多人买房是出于投资的目的，资金杠杆率比较高，弃房断供的可能性很大。另一方面很多经营贷、消费贷等违规资金进入楼市，只会增加个人的杠杆率，也可能会导致个人破产风险增加。

不过从2020年下半年开始，这方面的风险就一直在降低，主要还是国家采取了比较及时的调控措施。降低个人和房企的负债率，可以有效避免银行发生集体坏账。

2020年9月，央行发布了“三道红线”新规，如果房企不能达到这3个指标，意味着房企的融资会受到很大限制。这一新规主要还是为了鼓励房企进行降负债，并且明确了降负债的指标。

今年年初，央行和住建部又发布了“房贷新规”，把所有银行分为5类，并根据银行类型的不同分别设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

写在最后，从楼市发展的角度来看，国家的调控是准确而及时的，让我们对房地产行业的未来充满信心；不过从炒房客的角度来说，如今的楼市，给投机者的生存空间越来越小，生存时间也越来越短；而作为未来楼市主角的刚需购房者，可以对未来的楼市充满期待。

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