现在全国房价均价已经步入“万元”时代，也就是说买一套房子动辄要上百万，反观老百姓的收入情况，2020年全国居民人均可支配收入32189元，就算不吃不喝全款买一套房子也要30年左右的光景，这根本就是不现实的。所以现在绝大多数刚需，不得不选择贷款的方式买房，不过大家在贷款时也别被开发商和银行工作人员牵着鼻子走，一般银行不会主动告诉你这4个还房贷技巧，如果你都牢记并且照做了，说不定能省下一辆买车钱。

第一，选择组合贷的方式

公积金贷款利率低，5年期以上利率是3.25%，而商业银行大多在5%以上，所以用公积金贷款买房能节省不少利息。如果你公积金缴存年限长，贷款额度能覆盖房贷总额，那么全部使用公积金贷款，但是现实生活中更多的情况是，借款人公积金贷款额度只有几十万，不能覆盖房贷总额，那么这种情况下，就可以利用组合贷的方式，也就是一部分房贷采用公积金贷款，一部分房贷采用商业贷款，这样也比纯商业贷款能省下不少的利息。

第二，选择等额本金还款

还贷方式主要有两种，一种是等额本息，总利息支出多，每月还款额固定，在还款期限内，利息是逐渐递减的，而本金是逐渐增加的。另一种是等额本金，相比等额本息总的利息支出较低，每月偿还的本金一致，前期还款压力大，后期随着本金逐渐减少，还款压力也在递减。为了更直观的理解，这里举一个例子：

如果贷款100万分30年还完，房贷利率按照5.14%来计算，如果采用等额本息的还款方式，那么房贷总利息是963477元，每月还款5454.1元，首期偿还利息4283.33元，本金1170.77元，末期利息是23.26元，本金5430.84元。

如果采用等额本金的方式，总利息是773141.67 元，比等额本息少了19万的利息，都够一辆买车钱了，但是等额本金首期还款额是7061.11元，其中利息占4283.33元，本金占2777.78元，末期偿还本息2789.68元，其中利息11.90元，本金2777.78元。对比两种还款方式，虽然等额本金总利息低，但是更适合高收入人群选择。

第三，选择低利率的银行

开发商都有合作的银行，一般置业顾问会带着自己的客户，最先去合作的银行办理贷款，不可否认合作银行办理贷款审核通过率更高，但是房贷利率却不是最低的，因此我建议有社会关系，或者本身收入情况可观，确保自己能顺利贷款的人，最好是亲自跑几家银行，选择利率最低的银行进行贷款。

第四，及时做专项附加扣除

2020年3月份到5月底，很多人通过个人所得税APP进行了退税，在APP页面上大家都看到了专项附加扣除这一栏，主要包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项专项附加扣除，其中和还房贷有关的就是住房贷款利息，也就是纳税人本人或配偶购买的首套住房，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。也就是说一年有12000元的收入是免征个税的，这样你到手的工资就会更多。这里还要提醒大家，次年享受专项附加扣除的内容需要在每年12月进行确认，所以一定要及时在个税APP上进行填报。

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