说到买房选户型的问题，我觉得有必要带大家先看两组数据：

第一组数据，据统计“2020年房价排名前30城市”，除了苏州跟青岛以外，其余的28座城市同比2019无一例外地都在上涨。而这28个城市，几乎涵盖了我国综合经济实力比较靠前的多数城市，也是人口吸附能力较强的一二线城市，足具代表性了。之所以要看这组数据，我想说明的是2020年由于受疫情影响，不仅经济增速放缓，人们的工资收入水平也在下滑。但城市房价却依旧保持着较高的增速，并没有因此而降低人们购房的欲望和步伐。所以预计随着我国经济的复苏态势良好，未来10年只要没有什么大的动荡，经济继续增长，城市化进程不断加速，房价大概率还是会往上走。

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第二组数据，根据CRIC数据显示112个重点监测城市，三房仍是成交主力，成交占比进一步提升至59.24%，较2019年净增长2.31个百分点。与此同时，两房去化速度明显放缓，成交占比降至16.36%，较2019年净减少2.33个百分点。说明了随着2016年二胎政策的放开，许多城市家庭，对于3房的渴求度还是不断地在加大。或许有人会认为，可人口增量还在减少不是，但我想说的是，人们之所以不敢多生，更多原因是出于经济压力，并非不想生而是不敢生。这就好比北上广深等一线城市房价虽然很高，但是仍然难挡四面八方涌入的购房人群。因此需要不断地进行调控加码，但也只是将需求冰封住了而已。同样的随着我国经济不断的复苏，房价上涨速度放缓，未来人们的收入水平上来了以后，3房依旧还是会备受追捧，再进一步就是对改善4房了。

看完了这两组数据，我们也可以总结出这么两点：第一，房价整体稳步上涨的态势很难改变；第二，人们最渴望购买的还是3房以及4房。房价要继续上涨，人们按历史经验来说，对于收入增长的预期依旧不足，因此在购房户型选择上。多数人在保证房间数不少的前提下，是可以接受面积变小的，只有在无可奈何的情况下才会选择2房。由此房产专家分析得出，未来10年最“吃香”的三类户型。

第一类户型：100平米以下的小3房

如今的新房市场，100平以内3房户型，常见的就是89平左右的3房2卫，大一点的90平，小一点的87平或者85平都有。（1）90平以下的3房，与90平以上的3房，在契税征收上可以节省0.5个百分点，100万的房子便可以省下5000元的契税。（2）公摊面积相比早期的户型也来得更小，扣除赠送面积以外，套内的得房率正常是可以达到90%的，因此做到3房2卫还是没什么问题的（比如图1）。要是预算仍然有限的，还可以考虑79平房3房1卫（比如图2）（3）低总价，相比过去平均120平左右的3房，面积小了二三十平方，按大城市平均2万的均价来算，就能剩下五六十万的购房款。

产权87平的3房2卫户型

产权79平的3房1卫户型

第二类户型：110平左右的4房户型

在过去的传统观念当中，通常都认为120平的3房比较正常，140平以上的4房才是比较合理的。那是因为过去的电梯房公摊普遍都比较大，住房公摊率普遍会在20%以上，部分高品质小区的公摊甚至会达到27%左右，导致140平的产权套内使用面积甚至不到110平。反观时下110平左右的4房户型，虽然产权面积小了30个平方，但是由于套内有效赠送面积大，虽然只有110平的产权，使用面积也能达到100平左右，做个紧凑点的4房有何不可呢。最关键的是，面对不断上涨的房价面前，同样的4房不同的产权面积，这之间的差值比3房就来得更大了，预计会有六七十万的差距。对于有二孩的家庭，或是2房换4房，3房换4房的家庭，愿意加点钱还是能够得着的。

产权106平的4房户型

第三类户型：160平以上的品质豪宅

说完了相对刚需的3房跟4房户型以外，当然不能把部分中高层收入群体给忽略了。这部分人群最明显的特征就是收入稳定而且还不错，一线城市年收入平均在50万以上可以称得上中产家庭。二线城市在30万以上可以称得上中产家庭。三四城市20万以上基本就可以了。这部分在相应的城市当中普遍都扎根较深，不仅已经有房了，而且有可能还不止一两套，其它还有一定的固定理财存款。对于他们而言，最苦恼的不是如何节省房屋的公摊面积，而是苦恼抢不到大房子，好房子。

在他们眼里，传统的140平左右的4房顶多也只能算是刚需，能称得上享受的至少也得160平以上才行。至少能够保证各功能区间不至于太拘谨，处处彰显大气感，才能称得上是享受。而且这种房子一旦买入，装修成本七八十万是常有的事，没什么特殊原因，也很少会拿出来置换。纵观各大城市品质豪宅的抛盘量通常都不大，一来不缺钱，二来不舍得卖，第三房企对豪宅的开发量也不大，毕竟大户型豪宅，要么位置中心繁华，要么就是沿江地块，土地也不好拿，而且开发成本也大，人群还相对受限。但是一旦有拿出来挂牌转让的话，基本很容易就会卖掉。

产权160平的4房户型

总结一下：以上三类户型，要么就是尽最大可能地满足3房、4房的刚性需求，通过好的户型设计以及面积赠送，可以真正意义上做到居家3房、4房的空间需求。不仅综合户型价格性价比也高，而且由于刚需房受众多，将来转手也相对更容易。要么就是产权面积够大的豪宅设计，无论何时何地，豪宅始终会有他特定的人群跟特定的市场，稀缺造就了它的高价格，稀缺也决定了它好转手，接盘者时刻在等待着，所以相对都会比较“吃香”。怕就怕不上不下，小又太小满足不了基本的住房需求，大虽大但品质又跟不上，那就没人愿意接盘了。

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