楼市风向已经转变了，这从房产中介买房的方式就可以看得出来。最近笔者这个做二手房中介的朋友抱怨说，现在的客户在看中一套房子之后，都是直接给出很低的价格，然后让他们房产中介自己去想办法给房东压价。可以看出，现在二手房市场确实难卖房了，房产中介为了卖房子，只能不断劝说房东降低房子的售价。要知道，在过去房子好卖的时候，房产中介都是劝着业主提高售价。通过房产中介买房的转变，就可以看出目前楼市的风向已经转变了。

在经过了2020年的楼市低迷之后，2021年的楼市环境并没有出现好转的现象，并且楼市调控政策也在不断收紧。特别是在楼市金融调控在不断收紧的情况下，不仅房企们的资金链越来越紧张，就是很多炒房客都面临资金问题。现在银监会要求各个银行要求严查经营贷流入楼市，很多用经营贷买房的投资客现在都面临提前结清贷款的情况。所以现在不仅是开发商着急卖房子，很多投资客也是一样着急卖房子回笼资金。

可以说，随着2021年楼市调控政策不断收紧，2021年的楼市相对于以往的楼市出现了“3个新变化”，这些新变化关乎着未来房价的走势，所以不管是刚需还是房子多人都应该提前知晓，提前做好准备。那么，2021年的楼市到底出现了什么变化呢？咱们可以一起来看一看。

第一个变化：棚改停止后，不少三四线城市房价开始出现回调

大家也都知道，现在很多小县城里的房价都非常高，特别是一些经济不发达和人口不断流失的县城，动辄七八千的房价已经严重偏离了当地居民的收入水平。这些城市这么高的房价，在棚改停止后就已经失去了最后支撑。不管是房地产的经济和产业，还是当地居民的实际收入水平都已经无法继续支撑当地房价继续上涨了。

而这些三四线城市的楼市现在不仅面临房价虚高的情况，其实还面临着住房资源过剩的情况，这对当地房价影响更加深远。根据国家统计局的数据显示，目前我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，远远高于国际上其他发达国家33平方米的人均住房面积。可以看出，我们国家的总体住房资源已经过剩，但是由于很多一二线热点城市的住房资源还存在紧缺的情况，所以更能说明三四线城市的住房资源过剩问题很严重。随着国家对房地产行业的不断调控和“房住不炒”慢慢深入人心，未来人们买房都是为了自己居住。那么对于住房资源过剩、房价偏高以及人口不断流失的三四线城市，这里的房价将进入回调期。其实在2021年，就有很多三四线城市的房价已经出现了下跌的情况，特别是在二手房市场中，由于二手房房源越来越多，导致了二手房越来越难卖，业主为了尽快卖掉房子，不得不降低房子的售价。

第二个变化：房价的普涨时代已经过去，不再适合大众投资

在过去，房价几乎就是普涨时代，并且是单方面普涨。过去有人曾说，只要买的是房子就可以挣钱，也就是说不管房子的好与坏，房价都会上涨，并且都会有人购买，但是这种情况在2020年已经出现了转变。今年以来，咨询笔者关于买什么房子居住舒适的比咨询房价走势的更多，这说明现在越来越多的人买房都是为了自己居住，投资的目的越来越少。这意味着以后房价不再是普涨了，以后有一些城市的房价会继续上涨，但是也会有不少城市的房价下跌。另外，房价不仅会根据地域不同出现分化，还会根据住房品质的不同而出现分化。所以说，以后买房，也要做好房价下跌的准备。

就如著名经济学家马光远说的那样，房地产行业的黄金时代已经过去，已经不再适合大众投资了。其实这说得非常有道理，在房价已经失去大涨基础的前提下，投资房产的收益已经很小。就算是投资未来房价还会继续上涨的一二线城市房子，持有房产的收益在扣除持有房产的成本之后可能也剩不了多少。持有房产的成本还是有的，特别是贷款投资房产的情况。就如专业人士计算，如果房价每年上涨的幅度低于7%，现在通过贷款投资房产就不会挣钱。以后还可能会出台房产税、空置税和房东税，所以未来持有房产的成本会越来越高，并且是持有的房产越多，持有房产的成本就越高。所以，在以后投资房产的收益不断降低和成本不断上升的情况下，房产真的已经不再适合大众投资了。这对于目前持有房产比较多的人，真的需要提前做准备。

第三个变化：二手房售价不断降低，新房期房的价格优势正在慢慢变小

很多人都喜欢购买新房，不仅仅是因为二手房税费和中介费比较多，更重要的是新房期房价格优势比较大。房价那么高，房价相对便宜的新房期房更能吸引刚需的注意。但是从今年开始，随着炒房客不断抛售房产，二手房市场中的房源不断激增，二手房房价也因此在不断走低。现在不少地区的二手房售价已经低于了周边新房期房的价格，并且很多二手房还都是准新房。

可以看出，相比于现房的二手房，如果新房期房的价格优势再没有了的话，那么很多就会选择购买二手房，而不会去选择新房期房。相比于新房期房，二手房是现房，不仅没有现在新房期房一系列的风险，周边的基础配套设施也会比新房期房好很多。因此，在二手房售价不断降低的情况下，新房期房的价格优势正在慢慢变小。如果是你购买房子，在现在这种价格情况下，你可能也会优先选择二手房的准新房。

最后通过以上3个变化可以看出，随着楼市调控政策的继续，现在不管是新房市场还是二手房市场都已经出现了供给大于需求的现象。随着新建商品房不断流入楼市，以后住房资源过剩在未来将成常态化。对于楼市的这些变化，不管是刚需还是房子多的人都应该提前知晓，提前做好准备。

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