转眼间三月已经过半，前几天中指研究院发布了最新的数据，数据显示：2021年2月，全国100个代表城市的住房均价为15884元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨4.01%；二手房住宅平均价格为15585元/平方米，同比上涨3.30%。从这组数据中我们能看到什么，首先我们可以看出我国的房价仍然处于上涨态势，但涨幅明显收窄，年涨幅小于5%，房价处于稳定状态。其次我国房价仍然处于高位，尽管统计的这一百城属于中大型城市，但平均房价超过15000元/平，这让很多刚需感到买房非常渺茫。最后二手房无论是价格还是涨幅都小于新房，说明现在的楼市情况并不乐观，这对于刚需购房者来说是一个好消息。

中国人热衷于买房是世界公认的事实，其中主要原因除了房价一直上涨以外，还因为房子对于生活在城市的人来说，房子的重要性不仅仅只体现在居住层面上。

首先现在很多时候房子和婚姻、子女的教育、城市的福利是息息相关的。没有房子可能没有姑娘愿意嫁给你，今后自己的子女也不能上好的学校，接受好的教育，整个家庭也不能落户到这座城市。

其次，房子还是资产的积累，很多人说现在房贷要远高于房租，买房的钱我租一辈子的房子也花不完。确实租房要比买房便宜，但有句话说得好：房租再便宜也是消费，房贷再高也是投资。你把房租交给房东相当于消费和买菜、买衣服没什么区别，但买房却不一样，虽然房贷比较高，到买房相当于投资，如果遇到急事可以把房子卖掉以解燃眉之急。

最后谁都知道住在自己的房子里会更有归属感和安全感，自己的房子想怎样布置就怎样布置，想怎样装修就怎样装修，也不用担心房东涨房租或者被赶出去。

房子对在城市打拼的人如此重要，但房价过高一直是他们买房的难题。但今明两年的楼市似乎拐点已到，房价大涨的时代已经过去，去年的8月份国家为房企们划出了“三道红线”来降低房企们的负债率，今年的元旦央行又出台了“限贷令”来空置银行资金无限制的流入房地产行业，最近国家又在严查违规资金流入房地产行业。从种种政策可以看出国家坚持稳定房价的决心，所以未来随着房价的稳定和老百姓收入的提高，楼市的问题可能不再是房价过高的问题，而是以下三个难题。

第一:我国住房需求持续降低

为什么说我国的住房需求在持续降低呢？首先我国的城镇居民住房拥有率已经很高，根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，报告显示：中国城镇居民住房拥有率达到96%，其中有一套住房的家庭占比为58.4%，两套住房的家庭占比为31.0%，有三套及以上住房的家庭占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。所以未来城市居民已经不缺房子，而我国的城镇化率已经达到了60.6%，与发达国家的平均70%已经相差不远，所以未来很难再有大量的农村人口向城市转移。其次，我国的人口已经接近峰值，但根据社科院发布的人口预测来看，我国在2029年人口数量将会达到峰值14.47亿，而现在的人口已经达到了14亿，而且人口结构也发生了变化，人口的老龄化开始越来越明显。

最后，我国的人口出生率也是连年降低，根据公安部发布的户口新生人口数据来看，2016年我国新生人口数量为1786万，人口出生率为12.95%；2017年新生人口数量为1723万，人口出生率为12.43%；2018年新生人口数量为1523万，人口出生率为10.94%；2019年新生人口数量为1456万，人口出生率为10.48%，而到了2020年新生人口只有1003.5万人，创历史最低。任泽平曾经说过房地产行业是短期看政策、中期看土地、长期看人口，房地产行业没有人口的支撑，住房需求将不断减少。

第二:我国的住房严重过剩，资源浪费问题

据统计2020年底，全国100城商品库存量达到5.7亿平方米，同比增长9%，库存量基本上接近2014年，根据2014年的数据，当年的库存量高达6.2亿平方米。可见我国的住房库存量已经严重过剩，而在2014年还有去库存的政策，而现在我国始终坚持“房住不炒”的政策，所以我国住房资源过剩的问题将是未来房地产行业的一大隐患。

另外在2017年根据《西南财经大学》的报告显示，我国的住房空置率已经超过了20%，商品房的空置率更是高达26%，其中一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市的住房空置率为25%，三四线城市的住房空置率更是高达30%。由此可见不仅住房过剩问题，房子的空置问题同样严重，随着房价的稳定，这些空置的房子很可能会不断流入市场，对楼市的冲击很大。

第三:房子的流动性变差，升值空间降低

过去人们认为房子是最好的投资，一方面是因为房价持续上涨，另一方面原因是房子拥有很好的流动性。什么是房子的流动性，其实就是房子变现能力。过去房子的变现能力非常强，一般把房子挂出去不出十天半个月就能卖出去，这样遇到资金问题，房子能很快变现，解决问题。

但随着房价的稳定，二手房的挂牌量的不断增加，成交量却没有明显增加。而且现在的住房需求也在不断减少，这就造成房子不再像以前那样好卖，流动性越来越差。我的一个朋友就是在2017年，当时他把自己的房子挂到二手房市场上过几天就卖了出去，但今年他把房子挂出去了半年了也无人问津。

房子的流动性变差对很多投资者和炒房客的影响非常大，因为房子无法快速变现，那么这些人遇到资金问题时很可能就面临资金被套牢的情况。

总结：总体来说随着住房的过剩和需求的减少，未来高房价问题会慢慢得到解决，但上面这三个问题将成为楼市新的难题。你对未来楼市的发展有什么新的见解欢迎评论区留言讨论。

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