文:文俊一

近些年，房地产的发展一直呈上升趋势，房地产被炒得很热，房价也在不断的上涨，过去几千块钱的房价已经被炒到上万，一些一线城市的房价更是让很多人望而止步，从而也拉动了一些小县城或者34线城市的房价，房子也受到人们的追捧。而现在，买房成了人们最大的难题，贷款买房之后需要承担将近几十年的房贷，这也成为当下年轻人的最大压力，但是著名的经济专家马光远说，到下一个五年，人口会呈现负增长模式，也就是说人口将会逐渐变少，然后房价是否会有新的突破，我们都不得而知。

一、经济学家马光远

著名的经济学家马光远，出生在甘肃平凉市是宁县人，他主修经济学，毕业于中国社会科学院研究生院，他主要在宏观经济，民间投资以及房地产上面的研究比较多一些。他是我国著名的经济学家和财经评论员，他对房地产有着很深刻的研究，在2008年全球金融危机爆发的时候，他对其爆发的原因进行过深入的研究和探索，是我国最早对4万亿救市政策有负面效果所提出来的一个学者，也是在全球经济复苏进程中一直坚持这一漫长行为的人，他是中国经济领域最重要的发声者之一，同时他也在呼吁中国政府能够解除对于民间投资和民间金融领域的各种管制，让民间投资比较自由，而在房地产领域，他站在客观立场上提出的意见得到了很多专业人士的肯定，对中国的房地产政策有巨大的影响，在这方面的学术成就也是非常大的。

马光远所提出来的在下一个五年，我人口增长呈现负增长模式，对于房地产领域也是比较危险的，那时候炒得很热的房地产领域极有可能会发生一系列的转折，在他担任财经评论员的过程中，他指出房地产调控的举措和完善是可以完善的，在调整的时候要与政策统一，合理的房价不仅有利于房地产自身的发展，也会给中国经济的发展带来巨大的空间。

新中国成立初期，中国经济仍呈现不景气的现象，当时房地产是拉动经济增长的一大动力，所以房地产的价格一直持续着一番又一番的上涨趋势，当我们将时间拉回到当下，现在中国经济飞速发展，房地产领域已经不是一个拉动经济所必须要的动力了，而它已经逐步从经济政策转换成了政治政政策了，而政治政策的发行由国家管控，所以它的价格也会由国家来管控，这样的话房地产的价格就不会有很大的波动或者有很大的上升空间了。所以马光远认为当前房地产的调控，一定要回归到民生上面，如果不回归到民生上面，那么在中国人口负增长的趋势下，房地产经济一定会沦为泡沫经济。

二、房地产经济的波动

现在我们可以来说一下房地产在近几年的发展趋势了，随着城镇化的不断发展，城市住房日益在翻新，但是很多房子都已经到了该翻修的时候了，而且现在已经不存在没有房子住的问题了，加之2017年实际出生人口极其的低，所以人口负增长已经是事实了，这也归结于现在的生活压力巨大，国家已经开放了二胎政策，但是很多人都崇尚于优生优育，所以出生率还是没有得到提高，再加之政府的政策和福利都没有发放到位，所以生孩子存在着教育、医疗、税收等资源的匮乏，所以在国家开放二胎政策的时候，原来预想的是出生率都会有所上升，大部分人都会选择生孩子，然而在一些生活条件比较好，经济发展基础强的地区，人们的观念已经变成了优生优育的状态，所以对于二胎开放之后，我国的人口增长率也没有得到很大的提高。

因此，比较低的出生率就导致中国人口劳动力的下降，中国原本因劳动力丰富而成为一个出口大国，因此劳动力的下降也会让中国的人口红利降低而还会存在着人口老龄化的现象。有数据显示，在2012年的时候，中国劳动人口的年龄年龄就在呈下降趋势，到了2017年已经下降到了548万，在2011年~2017年这一段时间，中国劳动人口年龄减少了至少有4000万。人口下降会导致什么问题呢？人口下降就会导致中国的债务以及房地产的泡沫化。因此，中国人口下降以及老龄化是使房地产面临最大挑战的一大原因，也是下一个五年房地产所要面临的一个重要转折点。而同时我们要重视的问题是现在房地产产业所面临的问题并不是人们缺乏房子的居住，而是人们对房屋的居住有了更高的要求。很多人要把小房子换为大房子，要把条件差的房子换成条件更好的房子。

而且20年前的房子很多都已经变了模样，需要进行翻修。就像北京当年建立的奥运村，那时候的房子是北京最新的房子，而现在看一下那些房子都需要翻新，并且很多房子在过去都没有安装电梯，现在都需要重新维修和改善，这也对于房地产产业带来了一系列的问题，这也要求房地产产业必须要从内部改善现在的发展模式，要从人们的需求方面下手，而不是一味的炒作房价，而且近些年来房地产的发展已经到了饱和状态。房子一修再修，但是人口所需要的房子的数量就只有那么多，所以存在着供需的矛盾，如果这种矛盾不能够被解决，那么将会导致房地产的价格低迷，因此，国家政府也必须重视这一问题，尽快将房地产这一经济政策转化为社会政策，落实到民生上面，这样房地产的发展才会迎来另一个春天。

三、城镇化与农村需求的差异

房地产企业一直被看做是一个非常好的投资，而且近些年来只要投资房地产，很很多人都赚翻了。可是随着中国经济的不断发展，经济发展结构已经基本完善了，所以，房地产企业发展经济的手段逐步已经被替换成了发展社会民生的手段了，人们能够安居乐业，社会就会稳定，政策的调整导致房地产转型，在下一个五年之内房地产价格绝对不会再翻番的成倍增长，而是会逐步成下降趋势。

同时我们要说一下城镇化建设对于房地产企业的影响，城镇化的建设不仅要立足于本地区经济的重心，而且要把城镇化纳入区域经济社会发展的总体规划当中，而这当中最重要的就是房地产企业的建设了。但是值得重视的是，城镇化不能代表房地产化，在城镇化发展过程中，会带给房地产企业一些很好的机遇，给房地产发展一定的生存空间，但是他也需要根据各地的发展需要来建设，而不是一味的修建高楼大厦，城镇化建设更多的是在生态，自然，环保和人文的一些理念下发展的，不是钢筋水泥的混合体结构就能代替的。

而房地产企业对于农村建设也不是相互对立的，他的发展也要根据当地的政策以及农村的土地流转来加以实施，时还要与地方的相关企业联手，合力打造乡村振兴的局面。城市化建设以及农村的发展一定会对房地产企业带来一定的生机，但同时房地产的发展也要迎合相关的一些政策和社会条件。正如马光远所说的一样，从当前的形势来看，随着下一个五年的发展，房地产政策一定会有所改变，随着国家小康社会的普及，人们现在的生活富裕了起来，对于住房的要求来说并不是缺房住，而是需要将房子的居住条件，改善得更加合理，提高住房的幸福感，这才是比较重要的。

当前的形势也要求房地产企业，一定不能一味地扩大规模，现在房子的修建已经是多余人口的增长了，所以这样一来就很容易形成房地产的泡沫现象，对于房地产的投资也要谨慎看似房地产的前景一片大好，实则内部是亏空无余的了，所以国家在这一方面也要做好引导，积极地给予房地产企业一些发展指向，不能让房地产为了追求经济利益不顾社会需求，这样必将会导致供需矛盾，这样一来人们的购房需求不能得到满足，房地产企业也发展不起来，经济问题得不到解决，社会就会陷入混乱。与时俱进，跟随时代的发展而改变，是每一个企业都必须要做到的，房地产企业也要在这次挑战中找寻发展的内在机会，不断去完善和发展自己，那么也势必不会被社会所淘汰，而且也会成为拉动经济，稳定民生的一个重要的环节，同时国家也会在这一方面予以帮助与扶持，人口下降会造成，房地产企业的一些问题，但是这也是一次机会。

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