最近两年，楼市在房地产行业的不断调控下走势越来越平稳，不仅房价上涨的势头慢慢被遏制了下来，很多城市房价也出现了慢慢回调了的现象。在“房住不炒”的大环境下，投资客正在慢慢退出房地产行业，而刚需们也开始以居住为目的购买房子。所以现在不仅新房市场出现了供大于求的现象，二手房市场这种现象更加严重。其实现在楼市风向已经在慢慢转变，就有房地产专家表示，楼市已经出现“马太效应”，以后会更加严重。其实“马太效应”就是强者恒强，弱者恒弱的意思。

而这里“马太效应”指的还不仅仅是城市与城市之间的分化，还有着房子和房子之间的分化。根据数据显示，我们国家的城镇家庭居民人均住房面积已经超过了40平方米，远超欧美发达国家人均33平方米的住房标准。另外，根据央行调查组的调查统计数据显示，我们国家的96.86%的城镇家庭都有房子，并且户均1.5套。可以看出我们国家的住房资源已经过剩，但是这里还有一个问题，就是住房资源分布不均衡，以及很多住房资源的品质比较差。随着国家对房地产行业的不断调控和人们生活水平的提高，未来人们买房都是为了居住，所以大家会更加喜欢品质高的房子。

而目前我们国家的房价还位居高位，房价严重偏高，根据易居研究院的调查显示，在2020年我们国家的平均房价收入比为9.2，远高于欧美发达国家3～5的水平。并且这还只是平均房价收入比，在全国大部分城市房价收入比都是10～20之间，这意味着一个家庭想买一套房子，需要不吃不喝工作十几二十年。因此，这么高的房价，在楼市调控政策下，很多房价严重偏高城市的房子或者很多品质不好的房子，这些房子的价格未来都会随着楼市的调控和住房需求的转变而慢慢回调。因此在这样的楼市环境下，未来3类房子贬值4类房子更受欢迎，对于最近几年准备买房的人们需注意了。

1、品质差和物业服务差的高层住宅

现在城市中建设的到处都是高层住宅，并且是楼层建得越来越高，户型设计得越来越小，由于单价低和总价低的原因，这些高层住宅也深受目前的刚需追捧。但是由于高层住宅的容积率非常高，居住的人口非常多，需要好的物业服务才能保证小区的生活品质和小区的环境。如果一个高层住宅小区的物业服务水平不好，那么这个高层住宅小区的居住环境就会变得非常恶劣。另外，由于高层住宅的机械设备比较多，如果物业服务水平差，这些机械设备没有得到好的维护保养，那么这些机械设备就会很容易提前老化损坏。就比如电梯和给水排水设备，一旦出现问题，就会严重影响居民的正常生活。

而对于品质差的高层住宅也只是同样问题，这些机械设备甚至房屋质量都会存在问题，如果去维修这些机械设备或者更换这些机械设备，那将是一大笔开销。而对于维修高层住宅，维修费用远远比维修低层住宅高很多。因此对于品质差的高层住宅和物业服务水平差的高层住宅，购买了这些高层住宅后，不但自己居住不舒适，以后想转手也会非常困难。

2、城市中心的“老破大”

对于市区的老旧小区来说，目前国家的老旧小区翻新改造政策让这些小区重获新生，也让老旧小区的房子进入了很多购房者的视野之内。但是呢，对于这些老旧小区里面积过大的房子，其实并不建议购买，因为市区的房子价格还是很高，面积大就意味着单价高。对于这些老小区，就算是旧改之后还是和新建商品房有着本质的区别，居住起来还是没有新建商品房舒适。因此如果购房者有购买这样老小区大面积房子的钱，尽管同一区域新建商品房小区价格会比老小区价格高不少，购房者大概率也会选择购买新建商品房小区户型小的房子。因此，就算是老旧小区旧改之后，也只是老小区小户型房子会被大部分刚需购房者接受，而能买得起老小区大户型房子的购房者，他们也会去购买周边新建商品房了。

3、小产权房

小产权房目前存量很大，虽然属于违规建设的私房，但是也解决了很多人的住房问题，所以对于小产权房的建设和买卖，虽然国家不支持，但是也没有彻底杜绝，并且明确规定：小产权房不能进行确权，也不能通过确权的方式让小产权房的土地违法使用合法化。

在过去，对于小产权房，随着房价的不断上涨，小产权房也慢慢被投资客盯上，价格也越涨越高。相比起商品房，小产权房唯一的作用也就是居住了，其他任何商品房的权益小产权房都没有，最重要的是很多小产权房的质量还存在问题，居住环境也比较差。

随着国家对房地产行业的不断调控，未来房价也会慢慢回归合理水平。到了大部分人都买得起商品房的时候，很多家庭为了改善自己的居住环境也会去选择购买商品房。因此，未来随着房价慢慢回归合理水平，小产权房的作用也会越来越小，慢慢被人们抛弃。

1、郊区新建的电梯洋房

对于大部分城市，未来都还有不小的发展空间，特别是经济发展潜力非常大的城市。对于这类城市，市区的房价已经非常高了，所以很多人选择在郊区购买房子。郊区的房子虽然现在还比较偏僻，交通不发达，基础配套设施也不齐全，但是环境却非常很好，随着城市的规划建设，这里也会慢慢被发展起来，并且建设规划也会比市区更加合理。

对于郊区的房子，电梯洋房就是非常受人们喜爱的一类房子。电梯洋房小区容积率低，环境优美，户型面积大，居住非常舒适。由于是郊区，就算是电梯洋房也没有市区的高层小户型房子总价高。所以，随着郊区慢慢发展起来，这些郊区的电梯洋房也会慢慢受到购房者的喜欢，特别是准备改善置业的家庭。

2、靠近地铁站的房子

对于已经开通和未来准备开通地铁的城市，靠近地铁站的房子将一直受到购房者的追捧。在城市中，交通非常重要，不管是上班还是平时出行都离不开交通。虽然现在家家户户都有汽车，但是城市中不仅时时刻刻存在堵车情况，汽车也存在限号的情况。而有地铁就不一样了，地铁线在市区四通八达，速度又非常快，就算住在郊区，只要小区附近有地铁站，就可以通过坐地铁很快到达城市的各个通地铁的角落。

其实对于一个家庭的老人和孩子来说，地铁更重要，比如老人和孩子平时自己出门，坐地铁是最安全方便的交通工具。特别是住在郊区的家庭，老人和孩子出门也不能开车，坐地铁是最佳选择。笔者认为，城市越发展会越大，人口也会越来越多，城市交通也会因此更加拥堵，汽车限号也就会更加严厉。到了那个时候大家就知道地铁的重要性了。

3、城市中靠近公园和湖泊的房子

在现如今到处是钢铁水泥森林的城市中，湖泊和公园是非常稀缺的资源，也是少数能够亲近大自然的地方。在喧闹嘈杂的城市中，公园和湖泊附近最为安静，空气清新环境优美。因此，对于靠近公园和湖泊的公园的房子来说就是近水楼台先得月，不仅居住在这附近环境优美空气清新，平时下班或者放假的时候也可以带着孩子到这里休闲娱乐。如果家中有老人的话，老人也可以天天到公园休闲锻炼，一般公园里一起锻炼身体的老人非常多，老人也不会因为住在城市而觉得孤独。

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