2013年时，地产大佬王健林直言预测，未来10年，一二线城市的房价仍然会涨得很厉害，但三四线城市由于不是人口流入地，而是人口流出地，市场不易被消化，所以风险很大，房价也没有多少上涨空间。

不仅如此，随后的2017年在接受福布斯专访时他再次重点强调，“三四线城市由于过度开发建设，现在的房地产泡沫已达到前所未有的程度。”

七年时间过去了，不得不说即便是曾经的地产“商业之王”的预测也错得离谱。根据国家统计局发布的统计数据显示，2015年-2018年，全国房价上涨最激烈的城市不是一二线城市，而是很多人“看不上”的三四线城市——全国160多个三四线城市平均房价上涨了55%，环一线卫星城涨幅更达到200%-300%：2015年之前绝大多数三四线城市房价水平是三四千一平，但经历三四年时间的“全线补涨”后，连很多名不见经传的三四线城市房价都妥妥过万元一平，随随便便一套房子总价也过百万了。普通工薪家庭就算年入10万，也要不吃不喝工作至少20年才能买得起。

对于全国众多的三四线城市，其实2015年之前业内还是观点一致认为“没有潜力”：经济学家任泽平认为，人口不断向大都市圈聚集集中这是未来大的趋势，未来的楼市分化会非常明显。三四线城市不管是人口、经济还是住房供需都没有优势，所以房地产的发展没有多少投资价值；独立经济学家马光远也苦苦劝诫，“投资三四线城市是火中取栗，因为三四线城市住房早已严重过剩。”

无独有偶，地产大佬余英更直言不讳道，“对有些投资三四线城市房产的，或者有三四线城市土地的，我建议大家赶紧卖，落袋为安。”

专家大佬甚至是开发商们都“不看好”三四线的楼市，我们认为归根结底是三方面原因：其一、三四线城市确实存在过度开发建设的情况，尤其是2013年-2015年，很多三四线城市的存销比竟然高达40个月以上；其二、三四线城市的基本面不足以支撑房地产高速发展，尤其是人口常年流失和经济发展缓慢这两项，更成为制约绝大多数三四线城市发展的瓶颈；其三、三四线城市是棚改的重点区域，尤其是老城区到处都是破屋烂院，2015年之前棚改“拆旧建新的以房换房”政策虽然在施行，但是拆迁速度较慢，主要原因是拆迁成本较高以及拆迁资金很难到位。

为什么2015年之后，三四线城市能力压一二线城市一头，彻底迎来全面腾飞？专家们认为是新型城镇化导致的大量农村人口进城，以及投资购房需求暴增等推动的，但是明眼人都知道这是“开脱之词”，过去四五年三四线城市房地产迎来快速发展，房价短期快速飙涨，“罪魁祸首”是棚改货币化安置政策的实施。

从住建部近几年公布的全国棚改开工总量占比数据不难发现，过去5年全国棚改开工总数是3300万套，其中有2200万套都在三四线城市，三四线城市过去5年的棚改开工总量占总量的75%以上，这意味着过去5年棚改“货币化安置”撬动的4万多亿资金有3万亿都流向了三四线楼市。

不仅如此，棚改拆迁2.0模式的货币化安置还彻底解决了拆迁资金来源和购房需求两大问题——拆迁资金全部由央行先行垫付，后期由地方拆迁后卖地偿还，不仅形成了资金闭环，还给地方留下了充足的长期低息贷款的空间；拆迁不再实物安置，改为货币安置，这意味着被拆迁者必须拿着资金到市场上去购买商品房，可以说此举不仅解决了长期积压的库存的需求问题，还凭空创造了庞大的购买力。

后来发生的一切我们也都看到了，2015年后，棚改货币化安置政策一经实施，全国的三四线城市都闻风而动，自此房价也迎来了3年多的连续上涨。尤其是环一线三四线城市，叠加承接了大量的一二线城市的溢出投资需求和资金，房价两年内就上涨了一倍多。非但如此，数以万计的投资客更是扎堆聚集在三四线城市，他们大肆购买囤积三四线的房产，以期获得和一二线城市一样的房产快速升值，暴赚之后转身离场。

理想很丰满，但现实很骨感。2019年后，棚改逐渐开始收缩规模，国开行不仅收回了地方的审批权限，2019年底，住建部更公开宣布，“未来旧城改造不再大拆大建”，言外之意，未来棚改要全面推进更以人为本的“旧改”，棚改拆迁就此要圆满“结束”了。

棚改真的圆满“结束”了吗？事实确实如此：首先，2019年棚改开工总量较2018年腰斩下跌，根本原因是国家在全力“踩刹车”，一方面是棚改偏离了轨道，尤其“地方借棚改之名大肆发债”现象越来越严重，国家不得不出手；另一方面，棚改存量所剩无几，按照经济学家朱海斌的估测，最迟到2022年，棚改就会全面退场。彼时旧改才是老城区改造的普及模式；

其次，棚改大拆大建的模式越来越不得民心。一方面它导致了不公平造富行径，有人甚至凭借拆迁一夜资产上亿；另一方面棚改货币化安置拆迁成本较高，不仅比实物安置高出30%，更没有旧改方便快捷；

最主要的是，按照国家在2017年制定的“棚改三年规划”，2020年本来就是棚改的“收尾之年”。事实上，2020年“旧改”已经提前入场了，住建部2020年底发布的旧改数据显示，2020年旧改完成了4万多个小区的改造工作，比预期的3.9万个多。基于此，住建部长重点提到，2021年将全面推进旧改工程。不仅如此，2021年的国家重要议题中，也只提了旧改，棚改只字未提。中原地产专家解析认为，棚改已经圆满结束，属于旧改的时代已经正式到来了。

棚改圆满“结束”，将对三四线城市的房价走势有何影响？未来三四线城市的房价是涨是跌，对于在三四线城市持有的房产，到底是卖还是留呢？北大专家一语说透了：

据红星新闻报道，2021年3月23日，北大国家发展研究院院长姚洋在一场经济论坛上直言，“九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间。但是由于棚改的圆满结束以及推进新的城市化道路和城市化战略，非中心城市区域的房价就难以维持，特别是那些人口流出比较严重的城市，房价下行的压力更大。”

未来三四线城市房价是涨是跌？北大专家一语说透了：难以维持。换言之就是伴随着棚改拆迁这一核心支撑动力的缺失，以及国家重点发展超大特大城市，重点推进城市群建设等战略的实施，未来三四线城市的发展岌岌可危，房价下跌势明显。尤其是人口流出严重的城市，房价下跌的压力就更大了。

三四线城市未来的房价走势已经一目了然，对于这类城市持有的房产到底该卖还是留？上述专家直言不讳道：因需求而异——自住型住房即使未来房价有所波动，也不应该焦虑，盘算着卖掉止损并不是聪明的做法，毕竟解决居住是第一重要的，以当前的市场行情，卖掉三四线也很难有更好的归宿，所以留着更合理；

对于投资型住房，专家认为应该早做点落袋为安。但该专家同时提醒，即使研判透了未来几年三四线城市房价的下跌趋势，也很难卖房变现，原因有二：一方面市场会长期处于“有价无市”的尴尬局面，另一方面棚改核心支撑动力消失后，购房需求和资金都会出现断层，想高位套现几乎不现实。所以投资炒房客不想被长期套住，一定要学会放低姿态，早早主动割肉降价，以达到顺利脱身的目的。否则就真的成了为开发商、为国“光荣接盘”了。一句话，三四线城市的投资型住房，应该趁早全部卖掉，一套也不没必要留。

基于上述“九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间”言论，卖掉三四线城市之后应该抓紧配置这些房价仍然有上涨潜力的城市，这才是当前阶段三四线城市投资者最明智的资产优化配置方式。

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