来源：大碗楼市

楼市的中短期行情，有三大锚：

资金锚或者叫信贷锚、地价锚、供需锚或者叫量价锚。

这三大锚，深深影响着半年至一年的楼市起伏与房价涨跌——

信贷越宽松，资金涌入量越大，房价上涨的概率越大。

土拍越热，土地价格越高，倒逼房价上涨的可能性越高。

短期成交量越大，房价上涨动力越强。连续三个月以上的成交量上涨，就能大概率推起一波房价。

但是，下面我们即将谈到的几个城市——

它们的短期行情锚定物，已经被一一击碎。

未来一年，请避开这些城市。

浪催们，被收贷了。

5月份的时候，全国的一二线城市曾爆发过一轮二手停贷潮。

停贷的原因很简单——

上半年的房贷额度，不够用了。

受新出台的“涉房贷款集中管理制度”影响，很多城市都在5月份提前用完了上半年的全部房贷额度。

步入7月份之后，下半年的额度放出来了，房贷业务又陆续开展了。

但是，仅仅过去一个月——

四大一线城市，再次陆续停贷。

这一次，停贷潮从二手蔓延到新房。

上海多数银行，房贷的放款时间至少要排队到明年2-3月份。个别银行，二手房直接停贷。

深圳各大银行，房贷的放款时间至少要6-8个月。现在申请，放款时间至少要干到明年3月份。

广州的国有大行，房贷放款周期至少半年以上，商业银行的放款周期更长。

北京的放款周期最短，但至少也要3个月。

除了一线城市之外，这些二线城市还陷入了房贷涨息潮——

成都、佛山和南通，在一个月之内连续两次上调房贷利率；

杭州，从五月至今已经连续三次上调房贷利率，首套房利率已经干到了6%；

西安，首套利率从上浮15%，上调到上浮20%。二套从上浮20%，上调到上浮25%。

涨息不可怕，可怕的是涨息背后的问题——

涨息，意味着房贷额度不够了。

银行要用原本紧张的额度，再狠狠压榨一把利润率。

涨息的下一步，就是停贷。

历数那些已经停贷或暂缓放贷的一线城市，停贷之前，向来都是先涨息。

假如不出意外——

杭州、成都、佛山、西安这些城市，都将在两个月之内陆续烧干所有房贷额度，进入停贷潮。

为什么这些城市会陷入停贷潮？

大家可以去看看这些城市，基本上都是行情过热涨过头的小浪催。

上半年浪的过狠，花光了额度，下半年只要勒腰带了。

有人说，贷款收紧只是因为额度不够。延期放款，又不是彻底停贷。

怕个屁！

不不不，延期放款打断的是整个置换链条。

上述停贷或即将停贷的一线/准一线城市里，最大的支撑客是谁？

不是投资客，也不是刚进入城市的绝对刚需，而是规模庞大的改善置换客户。

根据上半年的楼市数据统计——

一线和准一线城市里，改善置换客户的比例已经达到一半以上。

这部分客户，靠的就是找到新买家，卖掉旧房子，等来银行放款，拿着钱以小换大和以旧换新。

现在动辄半年以上的放款周期，房子卖了，半年还拿不到钱，买不了新房，置换链条被打断了。

那么，未来半年——

停贷城市，大概率将暂时丢掉规模庞大的置换客户。

核心客户的丢失周期，将在半年以上。

请记住这些城市，上海/深圳/广州/杭州/西安/成都/佛山。

浪催们，成交腰斩了。

过去的两三个月，曾经行情过热的12个城市，陆续出台了二手房指导价。

深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华……

关于二手房指导价的影响，我们已经讲了无数遍——

以限价新房的价格为参考，制定二手房指导价；

以远低于实际成交价的二手指导价，批复贷款；

强行提高二手房的首付比例，强行打断二手杠杆。

以此——

提高二手房交易门槛，冻结二手房流动性，倒逼二手房降价。

现在很多城市都已经陆续执行了两三个月，二手房交易被冻结了么，成交量降了么，价格跌了么？

来吧，展示！

下面这张图，是深圳二手房的成交量变化图——

自2月份出台指导价，成交量逐月腰斩式下跌。

迄今为止，已经从一年前的13000套/月跌倒不足2000套/月。

嗯，10年历史新低。

下面这张图，是成都二手房成交量变化图——

自5月份出台二手房指导价，成交量连续四个月下跌。

迄今为止，已经从一年前的10000套/月跌倒3000套/月。

嗯，跌幅70%。

下面这张图，是西安二手房成交量变化图——

指导价出台30天，二手房成交量从8000套跌到6000套。

嗯，一个月跌幅25%。

除此之外——

宁波二手房指导价出台满一个月，成交量从5600多套跌到4700套，跌幅接近20%。

以上城市的数据告诉我们——

二手房指导价，真真是个扼杀流动性的大杀器。

但凡执行一个月以上的城市，成交量起步都是20%的下跌。

最早执行二手房指导价的深圳和成都，成交量几乎腰斩。

接下来，轮到的就是刚刚落地的东莞、广州、无锡、合肥……

有人说，这也就是成交量的下跌，价格还没动呢。

嗯，别着急。

成交量下跌不可怕，可怕的是成交量下跌带来的影响——

量在价先。

连续性的成交量波动，一定能带来价格扰动。

连续三个月的成交量上涨，大概率会推动房价的上涨。

同样，连续三个月的成交量腰斩式下跌，大概率也会带来房价的回调和下跌。

那么，未来半年乃至一年——

出台二手房指导价的城市，二手房的量价都有下跌的风险。

请记住这些核心城市，深圳/广州/东莞/成都/西安/宁波/无锡/合肥。

浪催们，地价要跌。

这几天，出台第二轮土拍细则的城市越来越多。

很多城市的土拍细则，越来越有意思。

稳房价，终于开始拿土地开刀了——

杭州、广州、西安、深圳、合肥、南京和武汉，降低了溢价率。最高溢价率，不超过15%。

深圳的溢价率上限，从45%降低到15%；

杭州的溢价率上限，从20%降低到10%，部分地块降低到5%；

广州的溢价率上限，从45%降低到15%；

南京和合肥的溢价率上限，从30%降低到15%；

武汉和成都的溢价率上限，严控不超过15%。

不仅降低了溢价率，北京、深圳、合肥、西安、南京和成都还降低了起拍价。

北京的起拍价，从3万/平降低到2.7万/平，降幅8.32%；

深圳前海和龙华的起拍价降低了7000元/平，光明的起拍价降低了4000元/平，龙岗的起拍价降低了2000-3000元/平。

不仅降低了溢价率和起拍价，成都、杭州、南京、合肥和西安还取消了变相抬地价的“竞配建”。

成都部分地块取消竞配建，采用竞品质。碰到溢价率上限后，谁的方案品质高，谁拿地；

杭州大部分地块也取消了竞自持，采用摇号。谁的运气好，谁拿地。

合肥、南京和西安也取消了竞配建和竞自持，或摇号或竞品质。

降低了溢价率上限，就降低了地价的天花板；

降低了起拍价，就降低了地价的最低基础；

取消了竞配建，就再也无法变相抬地价。

三项土拍政策同时落地的城市，地价下跌已经是确定性事件。

地价下跌不可怕，可怕的是地价下跌带来的影响——

深深锚定房价上涨基础的土地锚，不稳了。

占房价成本70%的地价跌了，新房限价也跌了。新入市的新房整体价格，也必然下跌。

那么，未来一年——

取消竞配建/降低溢价率/降低起拍价的城市，新入市的新房价格大概率没有上涨可能。

请记住这些城市，深圳、广州、成都、西安、合肥、南京。

一个城市的长期房价，由三部分构成——

产业基础、人口基础和配套基础。

一个城市的短期房价，也由三部分构成——

信贷、成交和地价。

信贷，锚定的是流动速率；成交，锚定的是供需基础；地价，锚定的是成本基础。

这是决定一个城市房价短期涨跌的三大锚。

这三大锚，单独一个出问题，我们都没办法说这个城市的楼市要凉。

但如果这三大锚都被击碎了，那我们基本可以断定——

这个城市的房价，大概率要跌，要回调！

而以上我们所多次提到的那些城市，他们的三大锚都出了问题——

房贷额度打完了，动辄都是半年以上的放款周期，带来的是置换流动速度的降低。

成交量被二手房指导价击垮了，动辄都是20%的单月跌幅，带来的是市场信心的萎靡和成交价格的探底。

地价被低溢价率、低起拍价和竞配建取消击垮了，动辄都是10%以上的地价下跌，带来的是新房价格的回调。

二手房不好卖，卖掉了还回不了款，想买新房，地价还在陆续下跌……

面对这样的市场，房价回调几乎是必然。

来来来，让我们记住这些三大锚都被击碎的城市——

深圳/广州/杭州/东莞/成都/西安/合肥/南京/宁波。

我承认，这些城市全都是好城市。

站在长周期上来看，要产业基础有产业基础，要人口基础有人口基础，要配套基础有配套基础。他们大概率还会在跌宕中稳步上行。

但是，我想说的是——

站在短周期上来看，他们触顶了，他们要回调了，他们恰恰就进入了跌宕周期的跌里。

这些城市，唯一值得买的就是核心区的那些倒挂新盘。

这些城市，最不值得买的就是前提跳涨过高的二手房和二手学区。

请记住这些城市，也请把此文转发给身边仍想在这些城市买房的朋友，提醒他们这个短期的风险。

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